|
| Ilustrasi PBG |
Pertanyaan
Bagaimana pengurusan IMB yang baru sekarang? Apakah
persyaratannya masih sama? Kemarin saya dapat ke DPMPTSP katanya sudah berubah
jadi PBG? Itu bagaimana pengaturannya? Terima kasih.
Jawaban
Pengantar
Presiden Joko Widodo (Jokowi) resmi menerbitkan Peraturan
Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang
Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung pada tanggal 2
Februari 2021. Peraturan ini merupakan tindak lanjut dari masing-masing
ketentuan sebagaimana berikut:
1.
Ketentuan Pasal
24 Angka 2 Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja sebagaimana
telah mengubah ketentuan Pasal 5 ayat (1) dan ayat (2) Undang-Undang
Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, yang menyatakan bahwa:
Pasal 5
(1)
Setiap bangunan
gedung memiliki fungsi dan klasifikasi bangunan gedung.
(2)
Ketentuan lebih
lanjut mengenai fungsi dan klasifikasi bangunan gedung sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) diatur dalam Peraturan Pemerintah.
2.
Ketentuan Pasal
24 Angka 3 Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja sebagaimana
telah mengubah ketentuan Pasal 6 ayat(1), ayat (2), ayat (3), dan
ayat (4) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung,
yang menyatakan bahwa:
Pasal 6
(1)
Fungsi bangunan
gedung sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 harus digunakan sesuai dengan
peruntukan lokasi yang diatur dalam Rencana Detail Tata Ruang (RDTR).
(2)
Fungsi bangunan
gedung sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dicantumkan dalam Persetujuan
Bangunan Gedung.
(3)
Perubahan fungsi
bangunan gedung harus mendapatkan persetujuan kembali dari Pemerintah Pusat.
(4)
Ketentuan lebih
lanjut mengenai tata cara memperoleh Persetujuan Bangunan Gedung sebagaimana
dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) diatur dalam Peraturan Pemerintah.
3.
Ketentuan Pasal
24 Angka 4 Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja sebagaimana
telah mengubah ketentuan Pasal 7 ayat(1), ayat (2), ayat (3), dan
ayat (4) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung,
yang menyatakan bahwa:
Pasal 7
(1)
Setiap bangunan
gedung harus memenuhi standar teknis bangunan gedung sesuai dengan fungsi dan
klasifikasi bangunan gedung.
(2)
Penggunaan ruang
di atas dan/atau di bawah tanah dan/atau air untuk bangunan gedung harus
dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
(3)
Dalam hal
bangunan gedung merupakan bangunan gedung adat dan cagar budaya, bangunan
Gedung mengikuti ketentuan khusus sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
(4)
Ketentuan lebih
lanjut mengenai standar teknis sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diatur
dalam Peraturan Pemerintah.
4.
Ketentuan Pasal
24 Angka 36 Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja sebagaimana
penambahan ketentuan Pasal 37A Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002
tentang Bangunan Gedung, yang menyatakan bahwa:
“Ketentuan
lebih lanjut mengenai perencanaan, pelaksanaan, pengawasan dan pemanfaatan
bangunan gedung diatur dalam Peraturan Pemerintah.”
5.
Dan,
ketentuan Pasal 185 huruf a dan huruf b Undang-undang Nomor 11 Tahun
2020 tentang Cipta Kerja, yang menyatakan bahwa:
“Pada
saat Undang-Undang ini mulai berlaku:
a. Peraturan pelaksanaan dari Undang-Undang ini wajib
ditetapkan paling lama 3 (tiga) bulan; dan
b. Semua peraturan pelaksanaan dari Undang-Undang yang
telah diubah oleh Undang-Undang ini dinyatakan tetap berlaku sepanjang tidak
bertentangan dengan Undang-Undang ini dan wajib disesuaikan paling lama 3
(tiga) bulan.”
Apa itu Persetujuan Bangunan Gedung?
Dalam aturan yang sudah tersebut di atas, Pemerintah
menghapus status Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan menggantinya dengan
Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). PBG menjadi istilah perizinan yang digunakan
untuk dapat membangun bangunan baru atau mengubah fungsi dan teknis bangunan
tersebut. Sebagaimana ketentuan Pasal 1 Angka 11 Undang-Undang Nomor
11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, menyatakan bahwa:
“Persetujuan
Bangunan Gedung adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik
bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi,
dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan standar teknis Bangunan Gedung.”
Hal ini sejalan dengan definisi Persetujuan Bangunan
Gedung (PBG) sebagaimana yang tertuang dalam Pasal 1 Angka 17
Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan
Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Dengan
berlakunya aturan tersebut, maka aturan lama terkait pendirian bangunan yang
diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang
Bangunan Gedung tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan atau
belum diganti dengan peraturan yang baru berdasarkan Peraturan Pemerintah ini
dan dinyatakan tidak berlaku. (vide Pasal 348 Peraturan
Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-undang
Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung)
Disebutkan juga bahwa Pemerintah Pusat menyediakan
basis data terkait Tenaga Profesi Ahli (TPA) yang disusun dalam basis data yang
disediakan oleh Pemerintah Pusat dalam jangka waktu 12 (dua belas) bulan sejak
Peraturan Pemerintah ini berlaku. Sedangkan, Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota
harus menyediakan PBG dalam jangka waktu paling lambat 6 (enam) bulan sejak
Peraturan Pemerintah ini berlaku. (vide Pasal 347 ayat (1)
dan ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan
Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung)
Bahwa perlu diketahui Bangunan Gedung yang telah
memperoleh perizinan yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota
sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini izinnya dinyatakan masih tetap
berlaku. Bangunan Gedung yang telah memperoleh Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
dari Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota sebelum Peraturan Pemerintah ini mulai
berlaku, izinnya masih tetap berlaku sampai dengan berakhirnya izin. Kemudian,
untuk Bangunan Gedung yang telah berdiri dan belum memiliki PBG, untuk memperoleh
PBG harus mengurus Sertifikat Laik Fungsi (SLF) berdasarkan ketentuan Peraturan
Pemerintah ini. (vide Pasal 346 ayat (1), ayat (2), dan
ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung)
Perlu diketahui juga bahwa Pembangunan Bangunan Gedung
(PBG) diselenggarakan melalui tahapan perencanaan, pelaksanaan, dan pengawasan.
Dalam pembangunan bangunan gedung tersebut dapat dilakukan, baik di tanah milik
sendiri maupun di tanah milik pihak lain. Pembangunan bangunan gedung di atas
tanah milik pihak lain sebagaimana dimaksud dilakukan berdasarkan perjanjian
tertulis antara pemilik tanah dan pemilik bangunan gedung. Perencanaan tersebut
harus dilakukan oleh penyedia jasa perencana konstruksi yang memenuhi syarat
dan standar kompetensi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Penyedia jasa perencana konstruksi yang disebutkan
harus merencanakan bangunan gedung dengan acuan standar teknis bangunan Gedung.
Dalam hal bangunan gedung direncanakan tidak sesuai dengan standar teknis
sebagaimana dimaksud, bangunan gedung harus dilengkapi hasil pengujian untuk
mendapatkan persetujuan rencana teknis dari Pemerintah pusat. Hasil perencanaan
harus dikonsuitasikan dengan Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah sesuai
dengan kewenangannya berdasarkan norma, standar, prosedur, dan kriteria yang
ditetapkan oleh Pemerintah Pusat untuk mendapatkan pernyataan pemenuhan standar
teknis bangunan gedung. Dalam hal perencanaan bangunan gedung yang menggunakan
prototipe yang ditetapkan pemerintah Pusat, perencanaan bangunan gedung tidak
memerlukan kewajiban konsultasi dan tidak memerlukan pemeriksaan pemenuhan
standar. (vide Pasal 24 Angka 32 Undang-Undang Nomor 11 Tahun
2020 tentang Cipta Kerja sebagaimana yang telah mengubah
ketentuan Pasal 35 ayat (1), ayat (2), ayat (3), ayat (4), ayat (5),
ayat (6), ayat (7), dan ayat (8) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang
Bangunan Gedung)
Kemudian, dalam pelaksanaan konstruksi dilakukan
setelah mendapatkan Persetujuan Bangunan Gedung. Persetujuan tersebut diperoleh
setelah mendapatkan pernyataan pemenuhan standar teknis bangunan gedung dari
Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah sesuai kewenangannya berdasarkan norma,
standar, prosedur, dan kriteria yang ditetapkan oleh Pemerintah Pusat. Yang
mana persetujuan tersebut dimohonkan kepada Pemerintah Pusat atau Pemerintah
Daerah sesuai dengan kewenangannya berdasarkan norma, standar, prosedur, dan
kriteria yang ditetapkan oleh Pemerintah Pusat melalui sistem elektronik yang
diselenggarakan oleh Pemerintah Pusat. (vide Pasal 24 Angka
32 Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja sebagaimana
yang telah mengubah ketentuan Pasal 36A Undang-Undang Nomor 28 Tahun
2002 tentang Bangunan Gedung)
Bagaimana jika tidak ada PBG? Sebagaimana
ketentuan Pasal 24 Angka 37 Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020
tentang Cipta Kerja sebagaimana telah mengubah ketentuan Pasal
39 ayat (1) huruf c Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung),
disebutkan bahwa:
“Bangunan
gedung dapat dibongkar apabila tidak memiliki Persetujuan Bangunan Gedung.”
Kemudian, disebutkan bahwa dalam penyelenggaraan
bangunan gedung, pemilik bangunan gedung mempunyai kewajiban memiliki
Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan dalam penyelenggaraan bangunan gedung,
pemilik dan/atau pengguna bangunan gedung mempunyai kewajiban membongkar
bangunan gedung dalam hal tidak memiliki Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). (vide Pasal
24 Angka 37 Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja sebagaimana
telah mengubah ketentuan Pasal 40 ayat (2) huruf b dan Pasal
41 ayat (2) huruf f Angka 3 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan
Gedung)
Selain itu disebutkan bahwa setiap pemilik bangunan
gedung, Penyedia Jasa Konstruksi, Profesi Ahli, Pemilik, pengkaji teknis,
dan/atau pengguna bangunan gedung pemilik dan/atau pengguna yang tidak
memenuhi kewajiban pemenuhan fungsi, dan/atau persyaratan, dan/atau
penyelenggaraan bangunan gedung sebagaimana dimaksud dalam undang-undang ini
dikenai sanksi administratif, adapun sanksi administrasi terkait dengan
Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dengan dilakukannya pembekuan persetujuan
bangunan gedung dan pencabutan persetujuan bangunan Gedung. (vide Pasal
24 Angka 41 dan 42 Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja sebagaimana
telah mengubah ketentuan Pasal 44 dan Pasal 45 ayat
(1) huruf e dan huruf f Undang-Undang Nomor 28 Tahun
2002 tentang Bangunan Gedung)
Keberlakuan IMB yang berubah menjadi PBG
Berdasarkan pengaturan di dalam Undang-Undang
Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja dan ketentuan Pasal
347 Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, nomenklatur
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) diubah menjadi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
yang diberlakukan sejak 2 Agustus 2021. Dengan berpedoman pada Pasal
326 ayat (1) PP Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang
Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, penyelenggaraan Bangunan
Gedung termasuk di dalamnya penerbitan PBG dilakukan oleh Pemerintah Daerah
Kabupaten/ Kota melalui SIMBG.
Berikut ini tata cara mengakses SIMBG bagi pemohon
yang akan mengajukan PBG antara lain:
1.
Pemohon
menyiapkan bebelapa kelengkapan peryaratan atau dokumen seperti; alamat email,
KTP, NPWP, Bukti Kepemilikan Tanah (Sertifikat) dan gambar bangunan.
2.
Pemohon mengakses
website SIMBG dengan alamat: https://simbg.pu.go.id/untuk
membuat akun.
3.
Melakukan
pengisian data sesuai dengan tahapan yang diminta pada SIMBG, termasuk upload
kelengkapan dokumen.
Selanjutnya, pemohon akan diminta menunggu verifikasi
teknis oleh Dinas PUPR Kota Pontianak untuk mendapatkan rekomendasi yang akan
dikirim melalui email. Rekomendasi inilah yang akan diterima oleh Dinas PMPTSP
Kota Pontianak untuk menentukan besaran biaya retribusi yang akan dibayarkan
oleh pemohon. Jika pembayaran sudah dilakukan melalui rekening yang sudah
ditentukan, pemohon dapat melakukan upload bukti pembayaran pada akun yang
telah dibuat untuk dilakukan verifikasi administrasi oleh DPMPTSP untuk penerbitan
PBG.
Kemudian juga pada 4 April 2022, Izin Mendirikan
Bangunan (IMB) akan berubah menjadi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) khusus
dalam dalam melakukan pembangunan rumah susun. Hal ini didasari oleh
ketentuan Pasal 51 Angka 4 Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang
Cipta Kerja sebagaimana telah mengubah ketentuan Pasal
28 huruf b Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun jo. Surat
Sekretaris Kabinet Republik Indonesia Nomor: B.84/Seskab/Ekon/02/2022 Tanggal
11 Februari 2022 tentang Penyelesaian Permasalahan Pelayanan Penerbitan PBG
serta Pelaksanaan Kebijakan Pemberian Insentif PPN DTP Sektor Perumahan.
Khusus di Kota Pontianak, untuk menindaklanjuti Pengumuman
Dinas Penanaman Modal Tenaga Kerja dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota
Pontianak Nomor: 503/255/DPMTKPTSP.2 tanggal 21 Februari 2022 tentang
Pelaksanaan Pengganti Izin Mendirikan Bangunan (IMB) ke Persetujuan Bangunan
Gedung (PBG) di Kota Pontianak, maka bagi masyarakat yang akan
melakukan Konversi IMB ke PBG dapat melampirkan kelengkapan sebagai berikut:
1.
Dalam Bentuk Hard
Copy:
a.
Fotocopy KTP yang
masih berlaku;
b.
Fotocopy IMB yang
akan dikonversi;
c.
Fotocopy
Sertifikat Tanah
2.
Dalam Bentuk Soft
Copy:
a.
File IMB
berbentuk PDF;
b.
File dokumen
retribusi berbentuk PDF File;
c.
Sertifikat Tanah
berbentuk PDF;
d.
File gambar
Tampak IMB (yang telah disetujui) berbentuk PDF;
e.
File gambar
Struktur IMB (yang telah disetujui) berbentuk PDF;
f. File gambar MEP IMB (yang telah disetujui) berbentuk PDF.
Terakhir, perlu diketahui bahwa Pemohon dapat
mengajukan permohonan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) sampai dengan tanggal 1
Agustus 2021 pukul 23.59 WIB melalui SIMBG versi lama pada tautan https://103.211.51.151/. Sedangkan,
dalam hal Pemerintah Daerah menerbitkan IMB setelah tanggal 2 Agustus 2021
sampai dengan 21 Oktober 2021 maka IMB tersebut dapat dikonversi menjadi PBG
melalui tautan https://simbg.pu.go.id/Konversi/ Konversi
IMB menjadi PBG dapat dilakukan melalui akun Dinas Perizinan (DPMPTSP).
Catatan Tambahan:
Untuk persyaratan desain gambar sebagai berikut:
a.
Fotocopy
Sertifikat Tanah;
b.
Nama pemohon
(KTP);
c.
Fungsi hunian
(rumah tinggal atau tempat usaha);
d.
Susunan/komposisi
ruangan yang dibutuhkan untuk rumah tinggal atau tempat usaha;
e.
Harga desain
75.000/m2 (bisa kurang bisa lebih meneyesuaikan fungsi, luasan, bentuk, jumlah
lantai, dan lain sebagainya).
Untuk persayaratan PBG bangunan belum berdiri, antara
lain:
1.
Legalisasi
Sertifikat Tanah 3 (tiga) rangkap;
2.
Fotocopy KTP
pemohon sesuai disertifikat (surat kuasa bila dikuasakan);
3.
PBB dan tanda
lunas PBB tahun berjalan;
4.
Pengisian
formular;
5.
Gambar bangunan
lengkap sesuai daftar untuk persyaratan PBG;
6.
Persyaratan
lainnya (menyesuaikan fungsi, luasan dll)
Bahwa untuk biaya PBG sampai selesai belum bisa dipastikan (mau melihat dulu luasan bangunan sarana dan prasarana, NJOP tanah, dan lainnya).
Info lebih lanjut Anda dapat mengirimkan ke kami persoalan Hukum Anda melalui: Link di sini. atau melalui surat eletronik kami secara langsung: lawyerpontianak@gmail.com atau langsung ke nomor kantor Hukum Eka Kurnia yang ada di sini. Terima Kasih.
.png)
