 |
| Ilustrasi Pendaftaran Tanah Meminimalisasi Sengketa dan Konflik Pertanahan |
Pertanyaan
Bang, bagaimana proses pembuatan Sertifikat Hak Milik
(SHM) yang berasal dari Tanah Adat secara mandiri tanpa perlu ada campur tangan
desa? Mengingat bahwa saya tidak dapat mempercayai ada oknum desa yang bermain
dan meminta biaya padahal patut diketahui pendaftaran secara prona itu
dilakukan secara gratis. Terima kasih.
Jawaban
Anda dapat membaca terlebih dahulu tulisan kami yang
berjudul “Kedudukan
Hukum Tanah Girik dan Pembuatan Sertifikat yang Berasal dari Tanah Girik” berikut
tambahan penjelasan kami mengenai tata cara mensertifikatkan tanah sebagaimana
pertanyaan Anda. Sebagaimana ketentuan Pasal 13 ayat (1) Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dikenal 2
(dua) macam bentuk pendaftaran tanah, yaitu:
1.
Pendaftaran tanah
secara sistematik, yaitu pendaftaran tanah yang didasarkan pada
suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan
oleh Menteri; dan
2.
Pendaftaran tanah
secara sporadik, untuk desa/kelurahan yang belum ditetapkan sebagai wilayah
pendaftaran tanah secara sistematik tersebut.
Apakah beda antara kedua system pendaftaran
tanah tersebut? Inti perbedaannya adalah pada inisiatif
pendaftarnya atau Anda. Kalau yang berinisiatif untuk mendaftarkannya
adalah pemerintah, dimana dalam suatu wilayah tertentu, secara serentak semua
tanah dibuatkan sertifikatnya, maka hal tersebut disebut pendaftaran secara
sistematik. Hal ini yang oleh orang awam sering diistilahkan sebagai
“Pemutihan”.
Jika inisiatif untuk mendaftarkan tanah berasal dari
Anda sebagai pemilik tanah tersebut sedangkan setelah menunggu beberapa waktu
tidak ada program pemerintah untuk melakukan pembuatan sertifikat tanah di
wilayah Anda tersebut, maka Anda dapat berinisiatif untuk mengajukan
pendaftaran tanah Anda pada Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.
Hal inilah yang disebut pendaftaran tanah secara sporadik.
Proses Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Pertama Kali secara Sporadik
Sebagaimana yang disebutkan dalam ketentuan Pasal
51 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas
Tanah, menyebutkan bahwa Pemberian Hak Atas Tanah Secara Individual
atau Kolektif meliputi:
a.
Hak Milik;
b.
Hak Guna Usaha;
c.
Hak Guna
Bangunan; dan
d.
Hak Pakai dengan
jangka waktu dan Hak Pakai selama dipergunakan.
Dalam konteks yang kita bahas adalah hak milik secara
individual atau secara sporadik, oleh karenanya disebutkan mengenai syarat
permohonan hak miliknya dibagi menjadi 2 (dua),yaitu:
1.
Syarat Permohonan
Hak Milik di atas Tanah Negara;
2.
Syarat Permohonan
Hak Milik di atas Hak Pengelolaan.
Bahwa Syarat permohonan Hak Milik yang berasal dari
Tanah Negara meliputi: (vide Pasal 54 ayat (1) Peraturan
Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun
2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah)
a.
Mengenai
Pemohon:
1)
Identitas
Pemohon, atau identitas Pemohon dan kuasanya serta Surat Kuasa apabila
dikuasakan;
2)
Dalam hal Pemohon
Badan Hukum yang ditetapkan oleh pemerintah, maka diperlukan untuk
identitasnya:
-
Akta pendirian
dan perubahan terakhir beserta pengesahannya dari instansi yang berwenang atau
peraturan pendirian perusahaan;
-
Nomor Induk
Berusaha dari Online Single Submission (OSS)/Tanda Daftar
Perusahaan (TDP)/Tanda Daftar Yayasan (TDY);
-
Surat Keputusan
Penunjukan sebagai badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik, untuk badan
keagamaan dan badan sosial yang ditunjuk oleh pemerintah; dan/atau
-
Izin perolehan
tanah.
b.
Mengenai
Tanahnya:
1)
Dasar Penguasaan
Atau Alas Haknya berupa:
-
Sertipikat, Akta
Pemindahan Hak, Akta/Surat Bukti Pelepasan Hak, Surat Penunjukan atau Pembelian
Kaveling, surat bukti pelunasan tanah dan rumah dan/atau tanah yang telah
dibeli dari pemerintah, risalah lelang, putusan pengadilan atau surat bukti
perolehan tanah lainnya; atau
-
Dalam hal bukti
kepemilikan tanah sebagaimana dimaksud di atas tidak ada maka penguasaan fisik
atas tanah dimuat dalam surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah yang
disaksikan paling sedikit 2 (dua) orang saksi dari lingkungan setempat yang
mengetahui Riwayat tanah dan tidak mempunyai hubungan keluarga serta diketahui
kepala desa/lurah setempat atau nama lain yang serupa dengan itu;
2)
Peta Bidang
Tanah;
c.
Bukti
perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada;
d.
Surat
Pernyataan Penguasaan Fisik Bidang Tanah dan Bertanggung Jawab Secara Perdata
dan Pidana yang menyatakan
bahwa:
1)
Tanah tersebut
adalah benar milik yang bersangkutan bukan milik orang lain dan statusnya
merupakan Tanah Negara;
2)
Tanah tersebut
telah dikuasai secara fisik;
3)
Penguasaan tanah
dilakukan dengan iktikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai
yang berhak atas tanah;
4)
Perolehan tanah
dibuat sesuai data yang sebenarnya dan apabila ternyata di kemudian hari
terjadi permasalahan menjadi tanggung jawab sepenuhnya yang bersangkutan dan
tidak akan melibatkan Kementerian;
5)
Tidak terdapat
keberatan dari pihak lain atas tanah yang dimiliki atau tidak dalam keadaan
sengketa;
6)
Tidak terdapat
keberatan dari pihak Kreditur dalam hal tanah dijadikan/menjadi jaminan sesuatu
utang;
7)
Tanah tersebut
bukan aset Pemerintah Pusat/Pemerintah Daerah atau aset BUMN/BUMD;
8)
Tanah yang
dimohon berada di luar Kawasan hutan dan/atau di luar areal yang dihentikan
perizinannya pada hutan alam primer dan lahan gambut;
9)
Bersedia untuk
tidak mengurung/menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas
umum, akses publik dan/atau jalan air; dan
10)
Bersedia
melepaskan tanah untuk kepentingan umum baik sebagian atau seluruhnya.
Sedangkan, syarat permohonan Hak Milik yang berasal
dari tanah Hak Pengelolaan meliputi:
a.
Mengenai
Pemohon:
1)
Identitas
Pemohon, atau identitas Pemohon dan kuasanya serta surat kuasa apabila
dikuasakan;
2)
Dalam hal Pemohon
badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah:
-
Akta pendirian
dan perubahan terakhir beserta pengesahannya dari instansi yang berwenang atau
peraturan pendirian perusahaan;
-
Nomor Induk
Berusaha dari Online Single Submission (OSS)/Tanda Daftar
Perusahaan (TDP)/Tanda Daftar Yayasan (TDY);
-
Surat Keputusan
Penunjukan sebagai badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik, untuk badan
keagamaan dan badansosial yang ditunjuk oleh pemerintah; dan
-
Izin perolehan
tanah.
b.
Mengenai
Tanahnya:
1)
Surat persetujuan
pemberian Hak Milik atas bagian tanah Hak Pengelolaan dari pemegang Hak
Pengelolaan atau keputusan yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang
menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang transmigrasi, untuk tanah Hak
Pengelolaan transmigrasi;
2)
Peta Bidang
Tanah;
c.
Bukti
perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon, apabila ada. (vide Pasal 54 ayat (2) Peraturan
Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun
2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah)
Selanjutnya, untuk pendaftaran pertama kali oleh Anda
(pemohon) diawali dengan meminta ke petugas Badan Pertanahan Nasional
(BPN) blanko permohonan hak milik, yang terhimpun dalam satu map berisi formulir-formulir
yang harus diisi oleh pemohon berdasarkan informasi dari kantor
desa dimana objek tanah berada, formulir-formulir tersebut antara lain:
1.
Permohonan Hak
Pengelolaan atas Tanah Negara yang ditujukan kepada Kepala Kantor Pertanahan
setempat;
2.
Identitas
Pemohon:
-
KTP Pemohon; atau
-
KTP pemohon dan
kuasanya serta surat kuasa apabila dikuasakan.
3.
Dasar Penguasaan
atau Alas Hak;
4.
Peta Bidang
Tanah;
5.
Bukti perpajakan
yang berkaitan dengan tanah yang dimohon:
-
SPPT PBB;
-
SSP/PPh; dan/atau
-
Bukti lainnya…
6.
Surat Pernyataan
Penguasaan Fisik Bidang Tanah (untuk permohonan Hak Milik di atas Tanah
Negara);
7.
Risalah
Pemeriksaan Tanah A atau Risalah Pemeriksaan Tanah (Konstatering Rapport);
8.
Surat Pengantar
dari Kantor Pertanahan.
Sesuaikan dengan kebutuhan dan yang dimintakan oleh
petugas, setelah formulir-formulir tersebut lengkap terisi maka
pemohon mengajukan pendaftaran tanah pada Kantor Pertanahan di loket II yang
telah disediakan untuk melanjutkan proses pendaftaran tanah setelah Pemohon
mengajukan permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota melalui
loket II (Pelayanan penerimaan berkas-berkas permohonan pendaftaran hak). Dari
Loket II pemohon akan diarahkan pada loket III yaitu loket bendahara dan
membayar biaya-biaya yang telah ditetapkan Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Pada loket III yaitu bendahara khusus penerimaan,
pemohon diwajibkan untuk membayar biaya-biaya sesuai ketetapan Badan Pertanahan
Nasional antara lain:
1.
Biaya
pendaftaran;
2.
Biaya pelayanan
pemeliharaan data pendaftaran tanah;
3.
Biaya pengukuran;
4.
Biaya transport
pengukuran;
5.
Biaya panitia
A/tim peneliti tanah;
6.
Biaya transport
panitia A.
Mengenai biaya-biaya yang tersebut di atas disesuaikan
dengan kebutuhan, contohnya untuk Pelayanan Pendaftaran Tanah untuk Pertama
Kali sub Pelayanan Pendaftaran Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah untuk
perorangan perbidangnya Rp. 50.000, (lima puluh ribu rupiah) dan besaran biaya
lainnya sebagaimana ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun
2015 tentang Jenis Dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang
Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.
Perlu diketahui bahwa besaran biaya-biaya dipengaruhi oleh letak objek tanah
dengan kantor BPN, luas objek tanah serta kelas objek tanah. Setelah pemohon
membayar biaya-biaya yang telah ditetapkan oleh Badan Pertanahan Nasional,
Pemohon mendapat bukti pembayaran lalu pemohon dapat menunggu terbitnya
sertifikat hak milik tanah dengan jangka waktu 120 (seratus dua puluh) hari
atau sekitar 4 (empat) bulan, apabila berdasarkan SPOPP-3.08-KPK
tentang Standar Prosedur Operasi Pengaturan Dan Pelayanan Gambaran Umum
Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali – Sporadik Kantor Pertanahan Kabupaten /
Kota setelah proses permohonan dan pengukuran tanah selesai
diserahkan ke Kantor Pertanahan. Atau dapat sampai 6 (enam) bulan dengan
catatan bahwa tidak ada persyaratan yang kurang. Sebagai catatan tambahan,
besarnya biaya pengurusan sertifikat tanah girik atau tanah warisan ini dan
juga waktu penerbitan sertifikat itu sangat relatif terutama tergantung pada
lokasi dan luasnya tanah. Semakin luas lokasi dan semakin strategis lokasinya,
biaya akan semakin tinggi dan pemeriksaan berkas Anda juga dapat relatif lebih
lama.
Setelah berkas permohonan diterima lengkap dan Pemohon
telah melakukan pembayaran biaya penerimaan negara bukan pajak, Panitia A atau
Petugas Konstatasi melakukan pemeriksaan tanah. Dalam hal berdasarkan hasil
pemeriksaan tanah sebagaimana dimaksud masih terdapat ketidaksesuaian Data
Fisik dan Data Yuridis maka diberitahukan kepada Pemohon. (vide Pasal
55 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas
Tanah)
Sebagaimana sudah kami tuliskan pada tulisan kami yang
berjudul “Tata
Kelola Pendaftaran Tanah dan Prosedur Pendaftarannya yang Wajib Anda Ketahui”,
bahwa Kegiatan Pendaftaran Tanah (vide Pasal 14 sampai
dengan Pasal 22 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah) sendiri terbagi atas:
Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran
Pada proses ini, dilakukan pemasangan, pengukuran,
pemetaan dan pemeliharaan titik dasar teknik nasional. Dari Peta dasar inilah
dibuatkan peta pendaftaran.
Penetapan Batas Bidang-Bidang Tanah
Agar tidak terjadi sengketa mengenai batas kepemilikan
tanah di suatu tempat, antara pemilik dengan pemilik lain yang bersebelahan,
setiap diwajibkan untuk dibuatkan batas-batas pemilikan tanah (berupa
patok-patok dari besi atau kayu). Dalam penetapan batas-batas
tersebut, biasanya selalu harus ada kesepakatan mengenai batas-batas tersebut
dengan pemilik tanah yang bersebelahan, yang dalam bahasa hukumnya dikenal
dengan asas kontradiktur delimitasi (Contradictoire Delimitatie).
Pengukuran dan Pemetaan Bidang-Bidang Tanah dan Pembuatan Peta Pendaftaran
Dari batas-batas tersebut, dilakukan pengukuran untuk
diketahui luas pastinya. Apabila terdapat perbedaan luas antara luas tanah yang
tertera pada surat girik/surat kepemilikan lainnya dengan hasil pengukuran
Kantor Pertanahan, maka Anda dapat mengambil 2 (dua) alternatif:
1.
Setuju dengan
hasil pengukuran kantor pertanahan, jika setuju, maka pemilik tanah tinggal
menanda-tangani pernyataan mengenai luas tanah yang dimilikinya dan yang
akan diajukan sebagai dasar pembuatan sertifikat; atau
2.
Mengajukan
keberatan dan meminta dilakukannya pengukuran ulang tanah-tanah yang berada di
sebelah tanah miliknya.
Oleh karenanya, untuk mencegah terjadinya sengketa
mengenai batas-batas tersebut, maka pada waktu dilakukannya pengukuran oleh
kantor pertanahan, biasanya pihak kantor pertanahan mewajibkan pemilik tanah
(atau kuasanya) hadir dan menyaksikan pengukuran tersebut, dengan dihadiri pula
oleh RT/RW atau wakil dari kelurahan setempat.
Pembuatan Daftar Tanah
Bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan atau
dibubuhkan nomor pendaftarannya pada peta pendaftaran dibukukan dalam
daftar tanah.
Pembuatan Surat Ukur
Pembuatan Surat Ukur merupakan produk akhir dari
kegiatan pengumpulan dan pendaftaran tanah, yang nantinya akan digunakan
sebagai dasar untuk menerbitkan sertifikat tanah.
Info lebih lanjut Anda dapat mengirimkan ke kami
persoalan Hukum Anda melalui: Link di sini. atau
melalui surat eletronik kami secara langsung: lawyerpontianak@gmail.com atau langsung ke nomor kantor Hukum Eka Kurnia
yang ada di sini. Terima
Kasih.
.png)
